Het verkoopproces, stap voor stap
Keuze van makelaar
De eerste stap is het inschakelen van een makelaar. Een makelaar is belangrijk voor een goede marketing van je woning, zodat je alle potentiële kopers bereikt. De makelaar regelt ook het hele verkoopproces voor je en organiseert alles, van het verkrijgen van documenten, marketing, bezichtigingen en afrekeningen.
Wanneer je een agent overweegt, is het belangrijk om te kijken naar de referenties van de agent en hoe ze hun eigendommen in de markt zetten. Goede marketing is duur, maar effectief. Velen maken geen gebruik van een professionele fotograaf en zetten hun woning alleen lokaal en op bepaalde portaalsites in de markt. Laat niets aan het toeval over, vraag om een presentatie van hun laatste verkoopopdracht en vraag hoe ze marketing bedrijven.
In de Comunidad Valenciana, waar je de provincie Alicante vindt, en populaire gebieden zoals Torrevieja, Altea, Orihuela Costa, is een makelaar een beschermde titel en is het verboden om te werken met de verkoop van onroerend goed zonder toestemming. Controleer daarom of de makelaar bevoegd is. Het is ook een groot voordeel als ze een advocaat gespecialiseerd in onroerend goed gebruiken voor het papierwerk. Vraag de makelaar gerust naar het API-nummer in het college voor makelaars. Nodig de makelaar uit om je woning te inspecteren en ontmoet de makelaar bij voorkeur persoonlijk.
Onze klantreferenties
Verkoop je huis met Soleada
Inspectie, taxatie en contract
De makelaar voert een inspectie uit en beoordeelt de kwaliteit en de locatie van het huis. Een ervaren makelaar kan je ook vertellen of je huis juridische problemen heeft, zoals illegale toevoegingen, en je adviseren of er iets gerepareerd moet worden. Een advocaat is degene die het papierwerk regelt, maar de makelaar is degene die het huis bezoekt en beoordeelt of het overeenkomt met wat er in de officiële registers staat. Een ervaren makelaar kan je dus behoeden voor onaangename verrassingen, die er in het ergste geval toe kunnen leiden dat de koper zich terugtrekt. De overgrote meerderheid van de gevallen van illegale uitbreidingen kan eenvoudig worden opgelost met een architect en een advocaat, maar het is cruciaal dat dit wordt aangepakt voordat het huis te koop wordt aangeboden. De taxatie is gebaseerd op inspectie, juridische en bouwkundige beoordelingen en de verkoopgeschiedenis in de buurt.
Als een makelaar langskomt voor een bezichtiging, is dat een geweldige kans om vragen te stellen en te leren wat de makelaar te bieden heeft en hoe hij te werk gaat. Bereid vragen voor over het verkoopproces, de onroerendgoedmarkt, wat de makelaar kan bieden en hoe hij verkoopt.
Zodra je een makelaar hebt gevonden die je wilt inschakelen, wordt er een overdrachtsovereenkomst opgesteld. In grote lijnen beschrijft deze overeenkomst wie de verkoper en de makelaar zijn, om welk huis het gaat, de verkoopprijs, het honorarium van de makelaar, de grootte van de aanbetaling en de duur van de opdracht.
Advocaat
We raden aan een advocaat in te schakelen om de juridische aspecten van de verkoop te regelen. De makelaar kan helpen bij het verkrijgen van de nodige documenten voor de verkoop van het onroerend goed, maar de registratie, betaling van belastingen, afwikkeling, enz. moeten bij voorkeur worden afgehandeld door een advocaat. Normaal gesproken heeft de makelaar een advocaat die je kunt gebruiken, maar deze kosten zijn extra. Bij Soleada Eiendom is een advocaat inbegrepen bij het tekenen van een exclusieve overdrachtsovereenkomst.
Een goede advocaat zal ervoor zorgen dat je niet meer betaalt dan nodig is en zal in veel gevallen zijn eigen kosten vele malen besparen.
Als je niet persoonlijk wilt verschijnen voor het ondertekenen van documenten in Spanje, kun je je advocaat machtigen om namens jou te verschijnen. Autorisaties kunnen worden geregeld in Noorwegen en Spanje.
Fotografie en marketing van je woning
Goede vastgoedmarketing begint met professionele foto’s, video’s en plattegronden om het pand op de best mogelijke manier te presenteren.
We raden aan om de woning zo toonbaar mogelijk te maken voorafgaand aan de fotoshoot. Indien nodig zal de makelaar je adviseren over wat er moet gebeuren voor de bezichtiging. Dit zijn vaak eenvoudige maatregelen zoals het opruimen van bepaalde meubels, het schilderen van muren en het nalopen van tegels en gevels in buitenruimtes.
Zodra de foto’s, video’s en plattegronden klaar zijn, is de volgende stap het op de markt brengen van de woning. Het is belangrijk dat de makelaar een goed marketingplan heeft en weet welke doelgroep het meest relevant is voor jouw woning. De woning wordt breed in de markt gezet om alle potentiële kopers in verschillende landen te bereiken.
Vraag ons gerust hoe we onze huizen op de markt brengen.
Keer bekeken
Bezichtigingen worden vaak op korte termijn geregeld, dus het is gebruikelijk dat makelaars de sleutels bij de hand hebben om de woning snel te kunnen laten zien. Privébezichtigingen zijn de norm en het is niet normaal dat makelaars extra kosten in rekening brengen per bezichtiging.
In Spanje is het gebruikelijk dat makelaars samenwerken bij de verkoop van onroerend goed. Als een makelaarskantoor een verkoopopdracht heeft voor een woning, kan een andere makelaarskantoor vragen om de woning aan zijn klant te laten zien. Een dergelijke samenwerking maakt de woning beschikbaar voor meer potentiële kopers en is positief voor de verkoper. Als de woning in zo’n geval wordt verkocht, delen de twee makelaarskantoren de vergoeding.
Onderhandeling, aanbetaling en reserveringscontract
Als er interesse is in je woning, wordt er een besloten biedronde gehouden tussen jou als verkoper en de potentiële koper. Biedingen worden schriftelijk of telefonisch doorgegeven en het is aan jou om te beslissen of je een tegenbod doet, afwijst of accepteert.
Wanneer de partijen het eens zijn over een prijs, wordt er een reserveringscontract getekend door de koper en de verkoper. De koper betaalt vervolgens een aanbetaling waarmee de partijen zich aan de verkoop binden. De aanbetaling bedraagt normaal gesproken 10 procent van de verkoopprijs. Als de koper zich terugtrekt uit de verkoop, gaat de aanbetaling naar de verkoper. Als de verkoper zich terugtrekt, wordt de aanbetaling terugbetaald aan de koper. De koper kan dan ook eisen dat de verkoper een bedrag betaalt dat gelijk is aan de aanbetaling. De waarborgsom wordt geregeld in het Spaanse Burgerlijk Wetboek nr. 1454.
De partijen zijn vrij om te kiezen hoe lang ze nodig hebben om het huis in bezit te nemen. Het meest gebruikelijk is om een contract binnen 3 maanden te ondertekenen, aangezien een leningproces in Spanje gemakkelijk meer dan 2 maanden kan duren, maar als de koper geen financiering nodig heeft en de verkoper bereid is om snel te verhuizen, kan dit in een paar dagen gebeuren.
Overname en afwikkeling
De verkoper en koper, of hun vertegenwoordigers, ontmoeten elkaar bij de notaris om de verkoop af te ronden wanneer alle partijen hebben wat ze nodig hebben. Het nieuwe eigendomsbewijs wordt ondertekend en de notaris stelt het kadaster op de hoogte van de overdracht. Eventuele lasten op het eigendom worden van tevoren onderzocht door de advocaat van de koper en indien nodig wordt er geld ingehouden op de afrekening om de lasten te verwijderen. Dit kunnen bankleningen, belastingen, onbetaalde condominiumkosten, elektriciteits- en waterrekeningen, enz. zijn. De verkoper ontvangt het resterende bedrag, via een bankoverschrijving of overschrijving, en de koper krijgt de sleutels overhandigd.
Verkopen met Soleada Eiendom
We werken onvermoeibaar om onszelf te verbeteren en een toonaangevende speler te zijn aan de Costa Blanca en Costa Calida op het gebied van verkoop en marketing van onroerend goed. We blijven op de hoogte van trends en tools om onze verkoopopdrachten op de best mogelijke manier in de markt te zetten. Hieronder ziet u een voorbeeld van de kwaliteit van onze advertenties. Lees meer over onroerend goed verkopen met Soleada Eiendom.
Kosten voor het verkopen van een huis in Spanje
In dit gedeelte bekijken we de verschillende kosten die gepaard gaan met de verkoop van een woning in Spanje in 2024 en welke documenten en certificaten vereist zijn. De prijzen worden beschreven met + IVA, wat gelijk is aan btw. Er is 21% btw op diensten in Spanje.
Wat zijn de kosten van een makelaar in Spanje?
Makelaarskosten zijn normaal gesproken 5 procent + IVA van de verkoopprijs en worden normaal gesproken pas betaald bij voltooiing van de verkoop. Bij de verkoop van dure eigendommen is een lager percentage mogelijk. Van de makelaar wordt verwacht dat hij veel reclame maakt in verschillende landen en dat hij alle kosten draagt voor reclame, marketingmateriaal en alle kosten voor bezichtigingen. Lees meer over wat inbegrepen is als je je huis bij ons verkoopt.
Juridische kosten bij de verkoop van een huis in Spanje
Een goede advocaat zal ervoor zorgen dat je niet meer betaalt dan nodig is en zal in veel gevallen zijn eigen kosten vele malen besparen. De normale kosten voor een advocaat bij de verkoop van een woning zijn €1.500 + IVA. Deze kosten worden door ons gedekt door het tekenen van een exclusieve overdrachtsovereenkomst.
Energiecertificaat
Energiecertificaten zijn wettelijk verplicht en kosten ongeveer 200€ + IVA . Het energiecertificaat wordt afgegeven door een architect en mag niet ouder zijn dan 10 jaar wanneer het huis wordt verkocht. Er zijn nu nieuwe vereisten van de EU dat een huis in 2030 moet voldoen aan energieklasse E of hoger, en in 2033 moet het huis energieklasse D of hoger hebben, dus wees je ervan bewust dat een slecht energiezuinig huis de waardebepaling kan beïnvloeden, omdat een koper moet beslissen dat hij het binnen korte tijd moet renoveren om het te mogen doorverkopen of verhuren.
Wil je snel een overzicht van je verkoopkosten? Probeer onze woningverkoopcalculator.
Bewijs van verblijf
Een woonplaatsverklaring is niet wettelijk verplicht, maar het is gebruikelijk dat de verkoper hiervoor betaalt. Bewonersverklaring toont aan dat de woning voldoet aan de woonplaatsvereisten van de gemeente en wordt afgegeven door de architect voor ongeveer 250€ + IVA . De praktijk hangt af van de gemeente waarin het pand zich bevindt. Sommige autoriseren voor 5 jaar, andere voor 10 jaar. Sommige waterleveranciers hebben dit certificaat ook nodig om een contract te ondertekenen, in welk geval het op naam van de koper moet staan. In de regel is een plaatselijke architect bekend met de verschillende praktijken in de gemeenten.
Certificaat van het condominium
Een certificaat van de mede-eigenaar waarin staat dat je geen openstaande schulden hebt, kost normaal gesproken €50. NB: Als je openstaande schulden hebt aan het condominium en de koper financiert bij een bank, zal de bank de koop niet afronden totdat de openstaande schuld is betaald. Als de koper met eigen middelen financiert, is het ook een gebruikelijke oplossing dat het verschuldigde bedrag door de advocaat wordt ingehouden in verband met de schikking en aan het condominium wordt betaald bij de eigendomsoverdracht.
Plusvalía
Plusvalia is een soort onroerendgoedbelasting die wordt berekend op basis van de waardestijging van een eigendom van aankoop tot verkoop.
Hoeveel je moet betalen hangt af van 3 voorwaarden:
- De fiscale waarde van het perceel op het moment van verkoop. Als je een appartement of rijtjeshuis hebt, wordt jouw aandeel in het perceel van de hele woningcoöperatie als basis gebruikt.
- Hoeveel jaar bent u eigenaar van het pand?
- de gemeente waar het huis staat
Er zijn verschillende goedgekeurde methoden om Plusvalía te berekenen en een goede advocaat zal altijd de methode kiezen die voor jou het gunstigst is, waardoor je al snel honderden euro’s kunt besparen.
Verkoopkosten calculator
In onze calculator voor het verkopen van een huis in Spanje kun je snel een schatting maken van de verkoopkosten op basis van de verkoopprijs van je huis. Neem contact met ons op als je een gratis waardebepaling van je woning en een nauwkeurige berekening van de verkoopkosten wilt.
Verkoopkosten berekenen
Belasting op de verkoop van onroerend goed in Spanje
In dit gedeelte gaan we dieper in op de belasting op de verkoop van onroerend goed in Spanje. Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de hoogte van de verschuldigde belasting bij de verkoop van een woning, maar het is mogelijk om een schatting te maken.
Niet-ingezeten betekent dat de persoon voor belastingdoeleinden geen inwoner is van Spanje en daarom belasting moet betalen in een ander land.
Meerwaardebelasting op de verkoop van onroerend goed
De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed in Spanje is 19% voor niet-ingezetenen. De formule voor het berekenen van de vermogenswinstbelasting is als volgt:
Verkoopprijs min verkoopkosten
Aftrek van aankoopprijs inclusief kosten en upgrades
Voorbeeld van vermogenswinstbelasting:
Aankoopprijs woning incl. kosten en upgrades:
250.000,00 € Verkoopprijs woning = 300.000,00 € Verkoopkosten = 21.565 € Resterende = 278.435,00 €
Winst = € 28.435 Belasting 19% = € 5.402,65
Nettowinst op verkoop = € 23 032,35
Belasting voor niet-ingezetenen van 3% van de verkoopprijs
In Spanje bepaalt de wet dat als de verkoper geen ingezetene is, de koper 3% van de verkoopprijs moet inhouden en dit moet betalen als aanbetaling in afwachting van de berekening van de vermogenswinstbelasting. Als de vermogenswinstbelasting lager is dan 3% van de verkoopprijs, kan de verkoper restitutie aanvragen. Zie voorbeeld.
Voorbeeld van belastingteruggave voor niet-ingezetenen
In het voorbeeld voor de vermogenswinstbelasting was de belasting €5.402,65 op een winst van €28.435. Belasting voor niet-ingezetenen van 3 procent van de verkoopprijs van €300.000 is in dit geval€9.000 en wordt betaald vóór de berekening van de werkelijke vermogenswinstbelasting. Omdat er te veel is betaald, kan er een teruggaaf worden aangevraagd over het verschil.
9.000 € – 5402,65 € = 3.597,35 €
Wanneer je een woning bij ons verkoopt, zorgen wij voor de aanvraag voor teruggave van te veel betaalde belasting. Het is heel belangrijk dat deze aanvraag kort na de verkoop van de woning wordt ingediend, anders vervalt dit recht. De advocaat doet dit niet automatisch voor je, dus wees hier waakzaam. Ook hier kan een goede advocaat je veel geld besparen.
Conclusie
Er is veel om bij te houden als je je huis verkoopt, maar met een beetje voorbereiding en de juiste makelaar in je team is het heel goed mogelijk om er een nette en positieve ervaring van te maken.
Denk je erover om je huis te verkopen en wil je onze hulp? Neem contact met ons op en we helpen je op weg.
Onze klantreferenties
Verkoop je huis met Soleada
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Spanje?
Dit varieert en het zal ook veel te maken hebben met wanneer het huis te koop wordt gezet, omdat de vastgoedmarkt in Spanje seizoensgebonden is. Er is de meeste activiteit in de lente en de herfst, dus we raden aan om de woning dan te koop te zetten. Met de juiste prijs en een goede marketing in een normale vastgoedmarkt wordt het huis normaal gesproken binnen 3 maanden verkocht.
Hoe lang is de overnameperiode vanaf het moment dat het pand wordt verkocht?
Dit wordt overeengekomen op basis van wat mogelijk is voor de koper en verkoper. Het kan zijn dat de koper dingen moet regelen zoals het NIE nummer, de bankrekening en de hypotheek, dus het kan tot 3 maanden duren. Als zowel koper als verkoper alles klaar hebben, kan de overname in minder dan 1 maand plaatsvinden.
Kan de verkoopopbrengst rechtstreeks van koper naar verkoper worden overgedragen in andere landen dan Spanje?
Nee, de feitelijke afwikkeling en overschrijving moet in Spanje plaatsvinden van en naar een Spaanse rekening, zelfs als zowel koper als verkoper in bijvoorbeeld Noorwegen wonen. Kortom, dit is niet toegestaan door de notaris. Neem contact met ons op voor meer informatie.
Moet ik een agent kiezen op basis van wie de hoogste prijs voor mijn woning heeft?
Nee, dit is geen goede reden om voor een makelaar te kiezen. Makelaars stellen hun vraagprijs vaak hoger vast om de verkoop veilig te stellen. Gebruik in plaats daarvan je gezonde verstand en bekijk de referenties en vastgoedadvertenties van de makelaar en stel vragen over het verkoopproces, juridische diensten, marketing en wat ze je kunnen bieden. We raden ook aan om de makelaar persoonlijk te ontmoeten. Als verkoper bepaal je zelf voor welke prijs je wilt verkopen. Bespreek dit met de makelaar die je wilt gebruiken en maak afspraken over de verkoopprijs.
Waarom variëren de kosten van de verschillende makelaarskantoren?
De grootste reden hiervoor is dat de kwaliteit van het werk van makelaars sterk varieert. De goedkoopste makelaars doen bijna geen marketing en hebben vaak foto’s en advertenties van slechte kwaliteit. Een goede makelaar besteedt veel middelen aan marketing om alle potentiële kopers te bereiken en zorgt voor foto’s en video’s van hoge kwaliteit. Dit is cruciaal voor het genereren van interesse in het onroerend goed op de internationale markt. Met een professioneel makelaarskantoor kun je ook goede juridische ondersteuning verwachten tijdens het verkoopproces. Bij ons zijn de juridische kosten inbegrepen bij exclusieve verkoopopdrachten.
Is makelaar een beschermde titel in Spanje?
Antwoord. In de provincie Alicante is onroerend goed een beschermde titel en is het verboden om zonder toestemming te werken met de verkoop van onroerend goed. Controleer daarom of de makelaar bevoegd is en vraag naar hun API-nummer.
Volgen bezwaringen het eigendom wanneer het wordt verkocht?
Ja, bezwaringen zoals onbetaalde gemeenschappelijke kosten volgen het eigendom. Beslagen kunnen worden gecontroleerd door een vereenvoudigd eigendomsbewijs van het kadaster af te drukken. Dit wordt normaal gesproken gedaan door uw makelaar of advocaat voordat de verkoop wordt afgerond. Als een woning bezwaard is, kunnen deze bij de overname worden geannuleerd en in mindering worden gebracht op de verkoopprijs.
Moet ik belasting betalen over de verkoop van mijn Spaanse woning aan Noorwegen?
Als je fiscaal inwoner bent van Noorwegen, moet je in principe belasting betalen over de winst op de verkoop van je woning in Spanje. Je krijgt een aftrek voor de belasting die je al in Spanje hebt betaald, dus je wordt niet twee keer belast.
Wat is het verschil tussen een exclusieve en niet-exclusieve verkoopovereenkomst met een makelaarskantoor?
Een exclusieve verkoopovereenkomst betekent dat de makelaar de enige is die de woning kan verkopen tijdens de duur van de verkoopovereenkomst. Het voordeel hiervan is dat de makelaar meer tijd en middelen kan besteden aan de marketing van de woning zonder het risico te lopen de verkoop te verliezen. Andere makelaars kunnen de woning nog steeds laten zien, maar alles wordt geregeld via de makelaar met de verkoopovereenkomst.
Een niet-exclusieve overeenkomst betekent dat andere mensen het huis kunnen verkopen. In dergelijke gevallen tekent de verkoper vaak een overeenkomst met meerdere makelaars. Het risico hiervan is dat de makelaars geen middelen kunnen besteden aan marketing omdat de kans groot is dat ze de verkoop uiteindelijk niet rond krijgen. Het is in zulke gevallen ook moeilijk om sleutels en bezichtigingen bij te houden. Het resultaat is vaak foto’s en advertenties van lage kwaliteit en minder interesse.
