Salgsprosessen, steg for steg
Valg av megler
Første steg på veien er å engasjere en megler. Megler er viktig for å sikre god markedsføring av din bolig, så du når alle potensielle kjøpere. Megler tar seg også av hele salgsprosessen for deg og ordner alt fra innhenting av dokumenter, markedsføring, visninger og oppgjør.
Når du vurderer en megler er det viktig å se på meglers referanser og hvordan de markedsfører sine eiendommer. God markedsføring er kostbart, men effektivt. Mange bruker ikke profesjonell fotograf og markedsfører kun lokalt og på enkelte boligportaler. Ikke overlat noe til tilfeldigheter, be om å få se presentasjon av deres siste salgsoppdrag og spør hvordan de markedsfører.
I Comunidad Valenciana, hvor du finner Alicanteprovinsen, og populære områder som Torrevieja, Altea, Orihuela Costa, er eiendomsmegler en beskyttet tittel, og det er forbudt å jobbe med salg av eiendom uten autorisasjon. Sjekk derfor om megler er autorisert. Det er også en stor fordel om de bruker advokat med eiendom som spesialfelt til papirarbeidet. Spør gjerne megler om API nummeret i kollegiumet for eiendomsmeglere. Inviter megler på befaring av din bolig og aller helst møt megleren personlig.
Våre kundereferanser
Selge bolig med Soleada
Befaring, verdivurdering og kontrakt
Megleren foretar en befaring og gjør en vurdering av boligens standard og beliggenhet. En erfaren megler kan også gi deg svar på om eiendommen din har juridiske utfordringer, f.eks ulovlige påbygg, og veilede deg om noe må utbedres. En advokat er den som ordner med papirene, men megleren er den som besøker boligen og gjør sine vurderinger om det samsvarer med det som står i offisielle registre. En erfaren megler kan derfor spare deg for ubehagelige overraskelser, som i verste fall kan føre til at kjøper trekker seg. De aller fleste tilfeller med ulovlige påbygg løser seg enkelt med arkitekt og advokat, men det er avgjørende at dette blir tatt tak i før man legger ut eiendommen for salg. Verdivurdering gjøres basert på befaring, juridiske og byggmessige vurderinger og salgshistorikken i nærområdet.
Når megler kommer på befaring er det en ypperlig mulighet for å stille spørsmål og bli kjent med hva megleren kan tilby og hvordan de jobber. Forbered spørsmål om salgsprosessen, boligmarkedet, hva megler kan tilby og hvordan de markedsfører.
Når du har funnet en megler du ønsker å engasjere, skrives en oppdragsavtale. I grove trekk beskriver denne avtalen hvem selger og megler er, hvilken eiendom det gjelder, salgspris, meglerhonorar, depositumets størrelse og varighet på oppdraget.
Advokat
Vi anbefaler å bruke advokat til å ta seg av det juridiske rundt salget. Megler kan bistå med innhenting av nødvendige dokumenter for salg av eiendommen, men tinglysing, innbetaling av skatt, oppgjør etc. bør helst en advokat ta seg av. Normalt har megleren en advokat du kan bruke, men denne kostnaden kommer i tillegg. Hos oss i Soleada Eiendom er advokat inkludert ved signering av en eksklusiv oppdragsavtale.
En god advokat sørger for at du ikke skal betale mer enn nødvendig og vil i mange tilfeller spare inn sin egen kostnad mange ganger.
Om du ikke ønsker å møte personlig for signering av dokumenter i Spania, kan du gi advokaten fullmakt til å møte på dine vegne. Fullmakt kan ordnes i Norge og i Spania.
Fotografering og markedsføring av din bolig
God markedsføring av bolig starter med profesjonelle bilder, video og plantegninger for å kunne presentere boligen på best mulig måte.
I forkant av bildetakingen anbefaler vi å gjøre boligen så presentabel som mulig. Megler vil ved behov, komme med råd til hva som bør utbedres før bildetaking. Dette er ofte enkle grep som å rydde bort enkelte møbler, male vegger og gå over fliser og fasade på uteområder.
Når bilder, video og plantegninger er klart er neste steg å markedsføre boligen. Her er det viktig at megleren har en god markedføringsplan og kjenner til hvilken målgruppe som er mest aktuell for din bolig. Boligen markedsføres bredt for å nå ut til alle potensielle kjøpere i flere land.
Spør oss gjerne om hvordan vi markedsfører våre boliger.
Visninger
Visninger arrangeres ofte på kort varsel, så det er vanlig at megler har nøkler lett tilgjengelig for å ha mulighet til å vise boligen raskt. Private visninger er det vanlige og det er ikke normalt at megler tar ekstra betalt per visning.
I Spania er det vanlig at meglerhus samarbeider om salg av bolig. Om et meglerhus har salgsoppdrag på en bolig, kan et annet meglerhus spørre om å få vise boligen til sin klient. Slikt samarbeid gjør boligen tilgjengelig for flere potensielle kjøpere og er positivt for selger. Om boligen blir solgt i et slikt tilfelle, deler de to meglerhusene på honoraret.
Forhandling, depositum og reservasjonskontrakt
Ved interesse for din bolig gjennomføres en lukket budrunde mellom deg som selger og potensiell kjøper. Bud formidles skriftlig eller via telefon og det er du som bestemmer om du vil komme med motbud, avslag, eller aksept.
Når partene er enige om pris, skrives det en reservasjonskontrakt som kjøper og selger signerer på. Kjøper betaler deretter inn et depositum som låser partene til salget. Depositum er normalt på 10% av salgsprisen. Om kjøper skulle trekke seg fra salget, vil depositumet tilfalle selger. Om selger skulle trekke seg, vil depositumet tilbakebetales til kjøper. Kjøper kan da i tillegg kreve at selger må betale et beløp tilsvarende depositum. Depositum reguleres i spansk sivil lov nr 1454
Partene kan fritt velge hvor lang tid de trenger på overtakelse. Det mest vanlige er å skrive kontrakt på 3 måneder, ettersom en låneprosess i Spania fort kan ta mer enn 2 måneder, men om kjøper ikke trenger finansiering og selger er villig til å flytte ut raskt, kan dette skje på noen få dager.
Overtakelse og oppgjør
Selger og kjøper, eller deres representanter, møtes hos notarius for salgsoppgjør når alle partene har det de trenger. Tinglysing av det nye skjøtet signeres og notaren informerer eiendomsregisteret om overdragelsen. Eventuelle heftelser på boligen utredes på forhånd av kjøpers advokat og det blir eventuelt holdt tilbake penger fra oppgjøret for å slette heftelsene. Dette kan være f.eks banklån, skatt, ubetalt sameieavgift, strøm og vannregninger, etc. Selger får det resterende oppgjøret, enten med bankremisse eller bankoverføring, og kjøper for overlevert nøklene.
Selge med Soleada Eiendom
Vi jobber utrettelig med å forbedre oss selv og være en ledende aktør i Costa Blanca og Costa Calida innenfor salg og markedsføring av eiendom. Vi holder oss oppdatert på trender og verktøy for å kunne markedsføre våre salgsoppdrag på best mulig måte. Under har du et eksempel på kvaliteten på våre boligannonser. Les mer om salg av bolig med Soleada Eiendom.
Kostnader ved salg av bolig i Spania
I dette avsnittet ser vi på de forskjellige utgiftene forbundet med salg av bolig i Spania i 2024 og hvilke dokumenter og sertifikater som kreves. Prisene er beskrevet med + IVA som er tilsvarende moms. Det er 21% moms på tjenester i Spania.
Hva koster megler i Spania
Meglerutgift er normalt på 4-5% + IVA av salgspris og betales normalt kun ved gjennomført salg. Ved salg av kostbare boliger er det mulig med lavere prosentsats. Det forventes at megler annonserer bredt i flere land og tar alle utgifter til annonsering, materiell til markedsføring og alle utgifter med visninger. Les mer om hva som er inkludert ved boligsalg med oss.
Vær OBS på at noen meglere tar betalt av kjøper, enten hele eller deler av honoraret. Dette bryter med det tradisjonelle og oppfattes av mange potensielle kjøpere som uærlig markedsføring og du mister potensielle kjøpere når de får en stor ekstrakostnad i fanget. Derfor ser du iblant annonser på nett hvor det står «uten honorar til megler», hvor megler presiserer da at dette er prisen på boligen og det kommer ingenting ekstra i tillegg foruten kjøpsomkostningene på ca 12-13%.
Vi anbefaler på det sterkeste å kontraktfeste meglers honorar og den maksimale prisen boligen skal annonseres for. Det er lett å bli fristet av enkle markedsføringstriks som «vi selger din bolig uten honorar» eller at de opererer med lave honorar på 2-3%, hvor de da fakturerer kjøper i tillegg slik at de oppnår det honoraret de ønsker. Det vil sannsynligvis føre til at du sitter igjen med mindre for din bolig, ettersom denne praksisen fører til at du mister potensielle kjøpere på veien, og når det først kommer en kjøper så vil de kreve at de får boligen til den annonserte prisen og da må du som selger uansett sette ned prisen.
Vær derfor OBS på dette når du får et tilbud om lavere enn 4% og spør de gjerne rett ut om de fakturerer kjøper i tillegg, og om dette er tilfelle anbefaler vi å styre unna.
Advokatkostnader ved salg av bolig i Spania
En god advokat sørger for at du ikke skal betale mer enn nødvendig og vil i mange tilfeller spare inn sin egen kostnad mange ganger. Normalt honorar til advokat ved salg av bolig er 1500€ + IVA. Denne kostnaden dekkes av oss ved signering av en eksklusiv oppdragsavtale.
Energisertifikat
Energisertifikat er lovpålagt og koster ca. 200€ + IVA. Energisertifikatet utstedes av arkitekt og må ikke være eldre enn 10 år når boligen selges. Det er nå kommet nye krav fra EU om at innen 2030 må boligen tilfredsstille energiklasse E eller høyere, og innen 2033 må boligen ha energiklasse D eller høyere, så vær obs på at en lite energieffektiv bolig kan påvirke verdivurderingen, da en kjøper må ta stilling til at de må pusse opp innen kort tid for å få lov til å selge den videre eller leie den ut.
Ønsker du rask oversikt over salgskostnader? Prøv vår kalkulator for salg av bolig.
Bostedssertifikat
Bostedssertifikat er Ikke lovpålagt, men det er vanlig at selger betaler for dette. Bostedssertifikat viser at eiendommen overholder kommunens bosettingskrav og utstedes av arkitekt for ca. 250€ + IVA. Praksisen avhenger av kommunen boligen ligger i. Noen godkjenner for 5 år, andre for 10 år. Noen vannleverandører krever også dette sertifikatet for å tegne kontrakt og da må det stå i navnet til kjøper. En lokal arkitekt kjenner som regel til den ulike praksisen i kommunene.
Sertifikat fra sameiet
Sertifikat fra sameie på at du ikke har utestående gjeld koster normalt 50€. OBS: Om du har utestående gjeld til sameiet og kjøper finansierer med bank så vil ikke banken gjennomføre kjøpet før utestående gjeld er betalt. Hvis kjøper finansierer med egne midler så er det også en vanlig løsning at skyldig beløp holdes igjen av advokat i forbindelse med oppgjøret og det betales inn til sameiet ved eierskifte.
Plusvalía
Plusvalia er en type eiendomsskatt som regnes ut basert på verdiøkningen av en eiendom fra anskaffelsen til du selger.
Hvor mye du skal betale avhenger av 3 forhold:
- Skatteverdien av tomten på salgstidspunktet. Hvis du har leilighet eller rekkehus, så er det din andel av tomten av hele borettslaget som legges til grunn.
- Hvor mange år du har vært eier av boligen
- kommunen hvor boligen ligger
Det finnes flere godkjente metoder for å regne ut Plusvalía på og en god advokat velger alltid den metoden som er gunstigst for deg og du kan raskt spare mange hundre euro på dette.
Kalkulator for salgskostnader
I vår kalkulator for salg av bolig i Spania kan du raskt få estimert salgskostnader ut fra salgspris av din bolig. Kontakt oss om du ønsker en gratis verdivurdering av din bolig og nøyaktig utregning av salgskostnader.
Beregn salgskostnader
Skatt ved salg av bolig i Spania
I dette avsnittet ser vi nærmere på skatt ved salg av bolig i Spania. Det er mange faktorer som spiller inn på hvor mye skatt som skal betales ved boligsalg, men det er mulig å regne seg frem til et estimat.
Ikke-resident betyr at personen ikke er skattemessig bosatt i Spania og dermed er skattepliktig til et annet land.
Gevinstskatt ved salg av bolig
Gevinstskatt ved salg av bolig i Spania er på 19% for ikke-residente.
Formelen for utregning av gevinstskatt er:
Salgspris minus utgifter ved salg
Trekk fra kjøpspris inkludert omkostninger og oppgraderinger
Eksempel på gevinstskatt:
Kjøpssum bolig inkl. omkostninger og oppgraderinger: 250.000,00 €
Salgssum bolig = 300.000,00 €
Utgifter ved salg = 21.565 €
Resterende = 278.435,00 €
Gevinst = 28.435 €
Skatt 19% = 5.402,65 €
Netto gevinst salg = 23.032,35 €
Skatt for ikke-residenter på 3% av salgssum
I Spania sier loven at hvis selger er ikke-resident så er kjøper pålagt å holde tilbake 3% av salgssummen og betale inn dette som et depositum i påvente av beregning av gevinstskatt. Hvis gevinstskatten er lavere enn 3% av salgssum, kan selger søke om refusjon. Se eksempel.
Eksempel på refusjon av skatt for ikke-residenter
I eksempelet for gevinstskatt ble skatten på 5.402,65 € ved en gevinst på 28.435 €.
Skatt for ikke-residenter på 3% av salgssum på 300.000€ blir i dette tilfellet 9.000 € og blir betalt inn før beregning av faktisk gevinstskatt. Siden det er innbetalt for mye, kan det søkes om refusjon på differansen.
9.000 € – 5402,65 € = 3.597,35 €
Ved salg av bolig med oss tar vi oss av søknad om refusjon av for mye betalt skatt. Det er svært viktig at denne søknaden blir levert innen kort tid etter boligsalget, hvis ikke faller denne rettigheten bort. Det er ingen automatikk i at advokaten gjør dette på dine vegne så vær på vakt her. Også her vil en god advokat kunne spare deg for store summer.
Avslutning
Det er mye å holde orden på når du skal selge boligen din, men med litt forberedelse og med riktig megler på laget er det fullt mulig å gjøre det til en ryddig og positiv opplevelse.
Tenker du å selge din bolig og ønsker vår bistand? Kontakt oss, så hjelper vi deg i gang.
Våre kundereferanser
Selge bolig med Soleada
Ofte stilte spørsmål
Hvor lang tid tar det å selge bolig i Spania?
Dette varierer og det vil også ha mye å si når boligen leggus ut for salgs, siden boligmarkedet i Spania er sesongbasert. Det er aller mest aktivitet på våren og høsten, så vi anbefaler å legge ut boligen for salg da. Med riktig pris og god markedsføring i et normalt boligmarked selges boligen normalt innen 3 måneder.
Hvor lang er overtakelsestiden fra boligen er solgt?
Dette avtales basert på hva som er mulig for kjøper og selger. Kjøper må gjerne ordne ting som NIE-nummer, bankkonto og boliglån, så da kan det ta opptil 3 måneder. Om både kjøper og selger har alt klart, kan overtakelsen skje på under 1 måned.
Kan salgsoppgjøret overføres direkte fra kjøper til selger i andre land enn Spania?
Nei, selve oppgjøret og overføring må utføres i Spania til og fra Spansk konto selv om både kjøper og selger bor i f.eks Norge. Kort sagt tillates ikke dette av notarius. Gjerne kontakt oss for mer informasjon.
Bør jeg velge megler ut fra hvem som prissetter boligen høyst?
Nei, dette er ikke en god grunn for valg av megler. Ofte setter meglere prisantydningen høyere for å forsøke å sikre seg salgsoppdraget. Bruk heller sunn fornuft og se på meglers referanser og boligannonser og still spørsmål om salgsprosessen, juridiske tjenester, markedsføring og hva de kan tilby deg. Vi anbefaler også å møte megler personlig. Det er du som selger som bestemmer hvilken pris du ønsker å selge for. Diskuter med megleren du ønsker å bruke og bli enig om salgssum.
Hvorfor varierer honoraret til de forkjellige meglerhusene?
Det største grunnen til dette er at kvaliteten på jobben meglerhusene gjør varierer mye. De rimeligste meglerhusene markedsfører nesten ikke og har ofte dårlig kvalitet på bilder og boligannonser. Et bra meglerhus bruker store ressurser på markedsføring for å nå alle potensielle kjøpere og sørger for høy kvalitet bilder og video. Dette er avgjørende for å skape interesse for boligen på det internasjonale markedet. Hos et profesjonelt meglerhus kan du også forvente å få god juridisk hjelp gjennom hele salgsprosessen. Hos oss inkluderer vi advokatkostnader på eksklusive salgsoppdrag.
Er eiendomsmegler en beskyttet tittel i Spania?
Ja. I Alicanteprovinsen er eiendomsmegler en beskyttet tittel og det er forbudt å jobbe med salg av eiendom uten autorisasjon. Sjekk derfor om megler er autorisert og spør om API nummeret deres.
Følger heftelser boligen ved salg?
Ja, heftelser som f.eks. ubetalte felleskostnader følger boligen. Heftelser kan sjekkes ved å skrive ut et forenklet skjøte fra eiendomsregisteret. Dette gjøres normalt av din megler eller advokat før salget gjennomføres. Om en bolig har heftelser kan disse slettes ved overtakelse og trekkes fra salgssummen.
Må jeg betale skatt på salg av min spanske bolig til Norge?
Om du er skattemessig bosatt i Norge må du i utgangspunktet skatte på eventull gevinst ved salg av din bolig i Spania. Du vil få fradrag for skatt du allerede har betalt i Spania, så du dobbelbeskattes ikke.
Hva er forskjellen på en eksklusiv og ikke-eksklusiv salgsavtale med meglerhus?
En eksklusiv salgsavtale betyr at meglerhuset er den eneste som kan selge boligen, så lenge salgskontrakten varer. Fordelen med dette er at meglerhuset kan bruke mer tid å ressurser på markedsføring av boligen uten å risikere å miste salget. Andre meglerhus kan fortsatt vise boligen, men alt arrangeres gjennom meglerhuset med salgsavtalen.
En ikke-eksklusiv avtale betyr at det er åpent for flere å selge boligen. Selger skriver gjerne avtale med flere meglerhus i slike tilfeller. Risikoen med dette er at meglerhusene ikke kan bruke ressurser på markedsføring siden det er sannsynlig at de ikke får salget til slutt. Det vil også være vanskelig å holde kontroll på nøkler og visninger i slike tilfeller. Resultatet er ofte lav kvalitet på bilder og annonser og mindre interesse.
