El proceso de venta, paso a paso
Elección del corredor
El primer paso es contratar a un intermediario. Un agente inmobiliario es importante para garantizar una buena comercialización de tu propiedad, de modo que llegues a todos los compradores potenciales. El corredor también se encarga de todo el proceso de venta por ti, organizándolo todo, desde la obtención de documentos, la comercialización, las visitas y las liquidaciones.
Al considerar un agente, es importante fijarse en sus referencias y en cómo comercializa sus propiedades. Un buen marketing es costoso, pero eficaz. Muchos no utilizan un fotógrafo profesional y sólo comercializan localmente y en determinados portales inmobiliarios. No dejes nada al azar, pide ver una presentación de su último encargo de venta y pregunta cómo comercializan.
En la Comunidad Valenciana, donde se encuentra la provincia de Alicante, y en zonas populares como Torrevieja, Altea, Orihuela Costa, el agente inmobiliario es un título protegido y está prohibido trabajar en la venta de inmuebles sin autorización. Por tanto, comprueba si el agente está autorizado. También es una gran ventaja que utilicen un abogado especializado en propiedad inmobiliaria para los trámites. No dudes en pedir al agente inmobiliario el número de API en el colegio de agentes inmobiliarios. Invita al agente inmobiliario a inspeccionar tu vivienda y, preferiblemente, conócelo en persona.
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Inspección, valoración y contrato
El agente inmobiliario realiza una inspección y evalúa el nivel y la ubicación del inmueble. Un agente inmobiliario experimentado también puede decirte si tu propiedad tiene algún problema legal, como añadidos ilegales, y aconsejarte si hay que reparar algo. Un abogado es quien organiza el papeleo, pero el agente inmobiliario es quien visita la propiedad y evalúa si coincide con los registros oficiales. Por tanto, un agente inmobiliario con experiencia puede evitarte sorpresas desagradables, que en el peor de los casos pueden llevar a la retirada del comprador. La gran mayoría de los casos de ampliaciones ilegales se resuelven fácilmente con un arquitecto y un abogado, pero es crucial que se solucione antes de poner la vivienda a la venta. La valoración se basa en la inspección, las evaluaciones jurídicas y constructivas y el historial de ventas en el barrio.
Cuando un corredor viene a una inspección, es una gran oportunidad para hacer preguntas y conocer lo que puede ofrecer y cómo trabaja. Prepara preguntas sobre el proceso de venta, el mercado inmobiliario, lo que puede ofrecer el agente y cómo comercializa.
Una vez que has encontrado al corredor que quieres contratar, se redacta un contrato de cesión. A grandes rasgos, este acuerdo describe quiénes son el vendedor y el agente inmobiliario, de qué propiedad se trata, el precio de venta, los honorarios del agente inmobiliario, la cuantía del depósito y la duración de la cesión.
Abogado
Recomendamos recurrir a un abogado para que se ocupe de los aspectos legales de la venta. El agente inmobiliario puede ayudarte a obtener los documentos necesarios para la venta de la vivienda, pero el registro, el pago de impuestos, la liquidación, etc. deben ser gestionados preferiblemente por un abogado. Normalmente el intermediario tiene un abogado al que puedes recurrir, pero este coste es adicional. Con nosotros, en Soleada Eiendom, se incluye un abogado al firmar un contrato de cesión en exclusiva.
Un buen abogado se asegurará de que no pagues más de lo necesario y, en muchos casos, ahorrará muchas veces sus propios gastos.
Si no deseas comparecer personalmente para la firma de documentos en España, puedes autorizar a tu abogado a que comparezca en tu nombre. Se pueden tramitar autorizaciones en Noruega y España.
Fotografía y marketing de tu propiedad
Un buen marketing inmobiliario comienza con fotos, vídeos y planos profesionales para presentar la propiedad de la mejor manera posible.
Recomendamos dejar la vivienda lo más presentable posible antes de la sesión fotográfica. Si es necesario, el agente inmobiliario te aconsejará sobre lo que hay que hacer antes de la visita. A menudo se trata de medidas sencillas, como retirar algunos muebles, pintar paredes y repasar azulejos y fachadas en zonas exteriores.
Una vez listas las fotos, los vídeos y los planos, el siguiente paso es comercializar la propiedad. Es importante que el agente inmobiliario tenga un buen plan de marketing y sepa qué grupo objetivo es el más relevante para tu propiedad. La propiedad se comercializa ampliamente para llegar a todos los compradores potenciales de varios países.
No dudes en preguntarnos cómo comercializamos nuestras viviendas.
Puntos de vista
A menudo, las visitas se organizan con poca antelación, por lo que es habitual que los agentes inmobiliarios tengan las llaves a mano para poder mostrar la vivienda rápidamente. Las visitas privadas son la norma y no es normal que los agentes inmobiliarios cobren un suplemento por visita.
En España, es habitual que los agentes inmobiliarios colaboren en la venta de inmuebles. Si una empresa de corretaje tiene un encargo de venta de un inmueble, otra empresa de corretaje puede pedir mostrar el inmueble a su cliente. Esta cooperación pone la propiedad a disposición de más compradores potenciales y es positiva para el vendedor. Si la propiedad se vende en ese caso, las dos casas de corretaje se reparten los honorarios.
Negociación, depósito y contrato de reserva
Si hay interés por tu propiedad, se celebra una puja cerrada entre tú, como vendedor, y el posible comprador. Las ofertas se comunican por escrito o por teléfono, y eres tú quien decide si hacer una contraoferta, rechazarla o aceptarla.
Cuando las partes acuerdan un precio, el comprador y el vendedor firman un contrato de reserva. A continuación, el comprador paga una señal que vincula a las partes en la venta. La señal suele ser el 10% del precio de venta. Si el comprador se retirara de la venta, el depósito pasaría al vendedor. Si el vendedor se retira, la señal se devolverá al comprador. En ese caso, el comprador también puede exigir que el vendedor pague una cantidad equivalente a las arras. Las arras están reguladas en el Código Civil español nº 1454.
Las partes son libres de elegir cuánto tiempo necesitan para tomar posesión. Lo más habitual es firmar un contrato en 3 meses, ya que un proceso de préstamo en España puede tardar fácilmente más de 2 meses, pero si el comprador no necesita financiación y el vendedor está dispuesto a mudarse rápidamente, esto puede ocurrir en pocos días.
Adquisición y liquidación
El vendedor y el comprador, o sus representantes, se reúnen en la notaría para resolver la venta cuando todas las partes tienen lo que necesitan. Se firma la nueva escritura y el notario informa al Registro de la Propiedad de la transferencia. El abogado del comprador investiga de antemano cualquier gravamen sobre la propiedad y, si es necesario, se retiene dinero del acuerdo para eliminar los gravámenes. Puede tratarse de préstamos bancarios, impuestos, cuotas de condominio impagadas, facturas de electricidad y agua, etc. El vendedor recibe el resto de la liquidación, por transferencia o ingreso bancario, y se entregan las llaves al comprador.
Vende con Soleada Eiendom
Trabajamos incansablemente para superarnos y ser un referente en la Costa Blanca y Costa Cálida dentro de la venta y comercialización de inmuebles. Nos mantenemos al día de las tendencias y herramientas para poder comercializar nuestros encargos de venta de la mejor manera posible. A continuación te mostramos un ejemplo de la calidad de nuestros anuncios inmobiliarios. Más información sobre la venta de inmuebles con Soleada Eiendom.
Costes de venta de una vivienda en España
En esta sección examinamos los distintos gastos asociados a la venta de una vivienda en España en 2024 y qué documentos y certificados se necesitan. Los precios se describen con + IVA, que equivale al IVA. En España hay un 21% de IVA sobre los servicios.
¿Cuánto cuesta un agente inmobiliario en España?
Los honorarios de intermediación suelen ser del 4-5% + IVA del precio de venta y normalmente sólo se pagan al finalizar la venta. En el caso de ventas de inmuebles caros, es posible un porcentaje inferior. El agente inmobiliario debe hacer una amplia publicidad en varios países y sufragar todos los gastos de publicidad, materiales de marketing y todos los gastos de las visitas. Más información sobre lo que se incluye al vender tu casa con nosotros.
Ten en cuenta que algunos agentes inmobiliarios cobran al comprador la totalidad o parte de los honorarios. Esto rompe con la tradición y muchos compradores potenciales lo perciben como marketing deshonesto, y pierdes compradores potenciales cuando se ven afectados por un gran coste adicional. Por eso a veces ves anuncios en Internet que dicen «sin honorarios del agente», en los que el agente aclara que ese es el precio de la vivienda y que no hay nada extra aparte de los gastos de compra, que rondan el 12-13%.
Recomendamos encarecidamente que se fijen contractualmente los honorarios del agente inmobiliario y el precio máximo por el que se anunciará el inmueble. Es fácil dejarse tentar por simples trucos de marketing, como «venderemos tu propiedad gratis» o que operan con honorarios bajos del 2-3%, donde luego facturan además al comprador para conseguir los honorarios que desean. Lo más probable es que el resultado sea que te quedes con menos por tu propiedad, ya que esta práctica te hace perder compradores potenciales por el camino, y una vez que llega un comprador, exigirá que le den la propiedad al precio anunciado y entonces tú, como vendedor, tendrás que reducir el precio de todos modos.
Por tanto, tenlo en cuenta cuando recibas una oferta inferior al 4% y pregúntales directamente si facturan además al comprador, y si es así, te recomendamos que te mantengas alejado.
Gastos legales al vender una vivienda en España
Un buen abogado se asegurará de que no pagues más de lo necesario y, en muchos casos, ahorrará muchas veces sus propios gastos. Los honorarios normales de un abogado al vender un inmueble son de 1.500 euros + IVA. Nosotros cubrimos este coste firmando un acuerdo de cesión exclusiva.
Certificado energético
Los certificados energéticos son obligatorios por ley y cuestan aprox. 200€ + IVA . Energisertifikatet utstedes av arkitekt og må ikke være eldre enn 10 år når boligen selges. Det er nå kommet nye krav fra EU om at innen 2030 må boligen tilfredsstille energiklasse E eller høyere, og innen 2033 må boligen ha energiklasse D eller høyere, så vær obs på at en lite energieffektiv bolig kan påvirke verdivurderingen, da en kjøper må ta stilling til at de må pusse opp innen kort tid for å få lov til å selge den videre eller leie den ut.
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Certificado de residencia
La ley no exige una cédula de habitabilidad, pero es habitual que el vendedor pague por ella. El certificado de residencia demuestra que la propiedad cumple los requisitos de residencia del municipio y lo expide el arquitecto para aprox. 250€ + IVA . Praksisen avhenger av kommunen boligen ligger i. Noen godkjenner for 5 år, andre for 10 år. Noen vannleverandører krever også dette sertifikatet for å tegne kontrakt og da må det stå i navnet til kjøper. En lokal arkitekt kjenner som regel til den ulike praksisen i kommunene.
Certificado del condominio
Un certificado de la copropiedad declarando que no tienes deudas pendientes suele costar 50 euros. NOTA: Si tienes deudas pendientes con la copropiedad y el comprador se financia con un banco, éste no completará la compra hasta que se pague la deuda pendiente. Si el comprador se financia con fondos propios, también es una solución habitual que el importe adeudado sea retenido por un abogado en relación con la liquidación y abonado al condominio en el cambio de titularidad.
Plusvalía
La Plusvalía es un tipo de impuesto sobre bienes inmuebles que se calcula en función del incremento de valor de un inmueble desde su adquisición hasta su venta.
Cuánto debes pagar depende de 3 condiciones:
- Valor imponible del terreno en el momento de la venta. Si tienes un piso o una casa adosada, se utiliza como base tu parte de la parcela de toda la cooperativa de viviendas.
- Cuántos años hace que eres propietario
- el municipio donde se encuentra la vivienda
Hay varios métodos aprobados para calcular la Plusvalía y un buen abogado siempre elegirá el método que te resulte más favorable, lo que puede ahorrarte rápidamente cientos de euros.
Calculadora de costes de venta
En nuestra calculadora para vender inmuebles en España, puedes obtener rápidamente una estimación de los costes de venta en función del precio de venta de tu inmueble. Ponte en contacto con nosotros si quieres una valoración gratuita de tu inmueble y un cálculo exacto de los gastos de venta.
Calcular los costes de venta
Impuesto sobre la venta de inmuebles en España
En este apartado nos ocuparemos más detenidamente de los impuestos sobre la venta de inmuebles en España. Hay muchos factores que influyen en la cuantía de los impuestos que hay que pagar por la venta de un inmueble, pero es posible hacer una estimación.
No residente significa que la persona no es residente fiscal en España y, por tanto, debe pagar impuestos en otro país.
Impuesto sobre plusvalías en la venta de inmuebles
El impuesto sobre plusvalías por la venta de inmuebles en España es del 19% para los no residentes. La fórmula para calcular el impuesto sobre plusvalías es:
Precio de venta menos gastos de venta
Deducción del precio de compra incluidos gastos y mejoras
Ejemplo de impuesto sobre plusvalías:
Precio de compra de la propiedad incl. gastos y mejoras
250.000,00 € Precio de venta de la propiedad = 300.000,00 € Gastos de venta = 21.565 € Restantes = 278.435,00 €
Beneficio = 28.435 euros Impuesto 19% = 5.402,65 euros
Ganancia neta en la venta = 23.032,35 euros
Impuesto para no residentes del 3% del precio de venta
En España, la ley establece que si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo como depósito a la espera de que se calcule el impuesto sobre plusvalías. Si el impuesto de plusvalía es inferior al 3% del precio de venta, el vendedor puede solicitar su devolución. Ver ejemplo.
Ejemplo de devolución de impuestos para no residentes
En el ejemplo del impuesto sobre plusvalías, el impuesto era de 5.402,65 euros sobre una ganancia de 28.435. El impuesto para no residentes del 3% del precio de venta de 300.000 euros es, en este caso, de9.000 euros y se paga antes de calcular el impuesto sobre plusvalías real. Como se ha pagado demasiado, se puede solicitar la devolución de la diferencia.
9.000 € – 5402,65 € = 3.597,35 €
Cuando vendes un inmueble con nosotros, nos encargamos de la solicitud de devolución del impuesto pagado de más. Es muy importante que esta solicitud se presente poco después de la venta de la propiedad, de lo contrario este derecho caducará. El abogado no lo hace automáticamente en tu nombre, por lo que debes estar atento. También en este caso, un buen abogado podrá ahorrarte grandes sumas de dinero.
Conclusión
Hay mucho que controlar cuando vendes tu casa, pero con un poco de preparación y el agente adecuado en tu equipo, es totalmente posible que sea una experiencia ordenada y positiva.
¿Estás pensando en vender tu inmueble y quieres nuestra ayuda? Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a empezar.
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Preguntas más frecuentes
¿Cuánto se tarda en vender una vivienda en España?
Esto varía y también tendrá mucho que ver con el momento en que se ponga a la venta la vivienda, ya que el mercado inmobiliario en España es estacional. Hay más actividad en primavera y otoño, por lo que recomendamos poner la vivienda a la venta en esas épocas. Con el precio adecuado y un buen marketing en un mercado inmobiliario normal, la vivienda suele venderse en 3 meses.
¿Cuánto dura el periodo de absorción a partir de la venta del inmueble?
Esto se acuerda en función de lo que sea posible para el comprador y el vendedor. El comprador puede tener que organizar cosas como el número de NIE, la cuenta bancaria y la hipoteca, por lo que puede tardar hasta 3 meses. Si tanto el comprador como el vendedor lo tienen todo preparado, la toma de posesión puede tener lugar en menos de 1 mes.
¿Puede transferirse el producto de la venta directamente del comprador al vendedor en países distintos de España?
No, la liquidación real y la transferencia deben realizarse en España a y desde una cuenta española, aunque tanto el comprador como el vendedor vivan, por ejemplo, en Noruega. En resumen, esto no lo permite el notario. Ponte en contacto con nosotros para obtener más información.
¿Debo elegir un agente basándome en quién tiene el precio más alto para mi propiedad?
No, no es una buena razón para elegir un agente inmobiliario. Los agentes inmobiliarios suelen fijar un precio de venta más alto para intentar asegurarse la venta. En lugar de eso, utiliza el sentido común y examina las referencias del agente y sus anuncios inmobiliarios, y haz preguntas sobre el proceso de venta, los servicios jurídicos, el marketing y lo que pueden ofrecerte. También te recomendamos que te reúnas con el agente en persona. Como vendedor, tú decides por qué precio quieres vender. Habla con el agente que quieras utilizar y acordad el precio de venta.
¿Por qué varían las comisiones de las distintas casas de corretaje?
La razón principal es que la calidad del trabajo realizado por las agencias inmobiliarias varía mucho. Las agencias inmobiliarias más baratas casi no hacen marketing y a menudo tienen fotos y anuncios de propiedades de mala calidad. Una buena agencia inmobiliaria gasta muchos recursos en marketing para llegar a todos los compradores potenciales y garantiza fotos y vídeos de alta calidad. Esto es crucial para generar interés por la propiedad en el mercado internacional. Con una agencia inmobiliaria profesional, también puedes esperar un buen apoyo jurídico durante todo el proceso de venta. Con nosotros, incluimos los honorarios legales en las cesiones de venta exclusivas.
¿Es el agente inmobiliario un título protegido en España?
Respuesta. En la provincia de Alicante, la propiedad inmobiliaria es un título protegido y está prohibido trabajar con la venta de inmuebles sin autorización. Por tanto, comprueba si el intermediario está autorizado y pídele su número de API.
¿Los gravámenes siguen a la propiedad cuando se vende?
Sí, los gravámenes como los gastos compartidos impagados siguen a la propiedad. Los gravámenes pueden comprobarse imprimiendo una escritura simplificada del registro de la propiedad. Normalmente lo hace tu agente inmobiliario o abogado antes de que se complete la venta. Si una propiedad tiene cargas, pueden cancelarse en el momento de la adquisición y deducirse del precio de venta.
¿Tengo que pagar impuestos por la venta de mi propiedad española a Noruega?
Si eres residente fiscal en Noruega, en principio debes pagar impuestos sobre cualquier ganancia obtenida por la venta de tu vivienda en España. Recibirás una deducción por el impuesto que ya hayas pagado en España, por lo que no tributarás dos veces.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de venta exclusivo y no exclusivo con una agencia de intermediación?
Un contrato de venta en exclusiva significa que el agente inmobiliario es el único que puede vender el inmueble mientras dure el contrato de venta. La ventaja es que el agente inmobiliario puede dedicar más tiempo y recursos a la comercialización del inmueble sin arriesgarse a perder la venta. Otros agentes inmobiliarios pueden seguir mostrando el inmueble, pero todo se organiza a través del agente inmobiliario con el contrato de compraventa.
Un acuerdo no exclusivo significa que está abierto a que otras personas vendan la propiedad. En estos casos, el vendedor suele firmar un acuerdo con varios agentes inmobiliarios. El riesgo es que los agentes inmobiliarios no pueden gastar recursos en marketing, ya que es probable que al final no consigan la venta. Además, en estos casos será difícil hacer un seguimiento de las llaves y las visitas. El resultado suele ser fotos y anuncios de baja calidad y menos interés.
