Vender una propiedad en España puede parecer abrumador, pero con el agente adecuado y algunos conocimientos sobre el proceso, puede ser un proceso rentable y sin complicaciones. Hemos elaborado una guía completa para ayudarte a resolver todas tus dudas sobre la venta de una vivienda en España.
En este artículo encontrarás información sobre todo el proceso de venta, el cálculo de los costes de venta de un inmueble y el cálculo de los impuestos sobre la venta de inmuebles. También hemos desarrollado una calculadora que calcula los costes estimados de venta.
Índice
- El proceso de venta, paso a paso
- Costes de venta de una vivienda en España
- Impuesto sobre la venta de inmuebles en España
- Contáctenos
El proceso de venta, paso a paso
Elección del corredor
El primer paso es encontrar un agente inmobiliario que quieras utilizar para la venta de tu inmueble. Un agente inmobiliario es importante para garantizar una buena comercialización de tu inmueble, de modo que llegues a todos los compradores potenciales. El agente inmobiliario también se encargará de todo el proceso de venta por ti, organizándolo todo, desde la obtención de documentos y la comercialización hasta las visitas y la liquidación.
Cuando te plantees contratar a un agente inmobiliario, es importante que te fijes en sus referencias y en cómo comercializa sus propiedades. Un buen marketing es caro, por lo que muchos agentes no utilizan un fotógrafo profesional y sólo comercializan localmente y en determinados portales inmobiliarios. No dudes en pedir al agente que te muestre una presentación de sus ventas más recientes y pregúntale cómo comercializa sus propiedades.
Asegúrate también de que es un agente autorizado y que recurre a un abogado colegiado especializado en el sector inmobiliario. No dudes en pedir al agente un número de API. Invita al agente inmobiliario a inspeccionar tu inmueble y, preferiblemente, conócelo en persona.
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Inspección, valoración y contrato
El agente inmobiliario visitará tu casa y evaluará el nivel y la ubicación de la propiedad. Tras la inspección, el agente inmobiliario seguirá trabajando con el abogado y el arquitecto y realizará una valoración jurídica del inmueble. La valoración se basa en la inspección, el historial de ventas en el barrio y las valoraciones del arquitecto y el abogado.
Cuando el agente inmobiliario viene a hacer una inspección, es una gran oportunidad para hacer preguntas y conocer lo que puede ofrecer y cómo trabaja. Prepara preguntas sobre el proceso de venta, el mercado inmobiliario, lo que puede ofrecer el agente y cómo comercializa.
Una vez que has encontrado un agente inmobiliario con el que deseas proceder y has acordado un precio de venta, se redacta un contrato para la venta del inmueble. A grandes rasgos, este contrato describe quiénes son el vendedor y el agente, el inmueble en cuestión, el precio de venta, los honorarios del agente, la cuantía de la fianza y la duración del encargo.
Abogado
Recomendamos recurrir a un abogado para que se ocupe de los aspectos legales de la venta. El agente inmobiliario puede ayudarte a obtener los documentos necesarios para la venta de la vivienda, pero el registro, el pago de impuestos, la liquidación, etc. deben ser gestionados preferiblemente por un abogado. Normalmente, el agente inmobiliario tiene un abogado al que puedes recurrir a cambio de una tarifa. En Soleada Eiendom, cubrimos los honorarios del abogado para un acuerdo exclusivo de venta.
Un buen abogado se asegurará de que no pagues más de lo necesario y, en muchos casos, ahorrará muchas veces sus propios gastos.
Si no deseas comparecer personalmente para la firma de documentos en España, puedes autorizar a tu abogado para que comparezca en tu nombre. Las autorizaciones pueden tramitarse en Noruega y en España.
Fotografía y marketing de tu propiedad
Un buen marketing inmobiliario comienza con fotos, vídeos y planos profesionales para presentar la propiedad de la mejor manera posible.
Recomendamos dejar la vivienda lo más presentable posible antes de la sesión fotográfica. Si es necesario, el agente inmobiliario te aconsejará sobre lo que hay que hacer antes de la visita. A menudo se trata de medidas sencillas, como retirar algunos muebles, pintar paredes y repasar azulejos y fachadas en zonas exteriores.
Una vez listas las fotos, los vídeos y los planos, el siguiente paso es comercializar la propiedad. Es importante que el agente inmobiliario tenga un buen plan de marketing y sepa qué grupo objetivo es el más relevante para tu propiedad. La propiedad se comercializa ampliamente para llegar a todos los compradores potenciales de varios países.
No dudes en preguntarnos cómo comercializamos nuestras viviendas.
Puntos de vista
Normalmente, las visitas se organizan individualmente, de forma continua y, a menudo, con poca antelación. En este caso, es habitual que la agencia inmobiliaria tenga las llaves a mano para poder mostrar el inmueble rápidamente.
En España, es habitual que las agencias inmobiliarias colaboren en la venta de inmuebles. Si una inmobiliaria tiene un encargo de venta de un inmueble, otra inmobiliaria puede pedir enseñar el inmueble a su cliente. Esta cooperación pone el inmueble a disposición de más compradores y es positiva para el vendedor. Si el inmueble se vende en ese caso, las dos agencias comparten los honorarios.
Negociación, depósito y contrato de reserva
Si hay interés por tu propiedad, se celebra una puja cerrada entre tú, como vendedor, y el posible comprador. Las ofertas se comunican por teléfono y eres tú quien decide si hacer una contraoferta, rechazarla o aceptarla.
Cuando las partes acuerdan un precio, el comprador y el vendedor firman un contrato de reserva. A continuación, el comprador paga una señal que vincula a las partes en la venta. La señal suele ser el 10% del precio de venta. Si el comprador se retirara ahora de la venta, el depósito pasaría al vendedor. Si el vendedor se retira, la señal se devolverá al comprador. En ese caso, el comprador también puede exigir al vendedor el pago de una cantidad equivalente a las arras.
Adquisición y liquidación
El vendedor y el representante del comprador se reúnen con el notario para acordar la venta. Se firma el contrato de compraventa y el notario informa al Registro de la Propiedad de la transmisión. Se cancela cualquier gravamen sobre la vivienda, recibes el resto de la liquidación en tu cuenta y se entregan las llaves al comprador.
Algunos de nuestros encargos de ventas:
Aquí puedes ver la calidad de nuestros anuncios inmobiliarios y cómo presentamos nuestras propiedades en Soleada Eiendom. Trabajamos constantemente para mejorar y desarrollarnos para ser los más destacados en Costa Blana y Costa Cálida en la venta y comercialización de inmuebles.
Costes de venta de una vivienda en España
En esta sección examinamos los distintos gastos asociados a la venta de una vivienda en España en 2024 y qué documentos y certificados se necesitan. Los precios se describen con + IVA, que equivale al IVA. En España hay un 21% de IVA sobre los servicios.
¿Cuánto cuesta un agente inmobiliario en España?
Los honorarios de intermediación suelen ser del 5% + IVA del precio de venta y sólo se pagan al finalizar la venta. En el caso de ventas de propiedades caras, es posible un porcentaje inferior. Se espera que el intermediario haga una amplia publicidad en varios países y cubra todos los gastos de publicidad, material de marketing y todos los gastos de las visitas. Más información sobre lo que se incluye al vender tu casa con nosotros.
Gastos legales al vender una vivienda en España
Un buen abogado se asegurará de que no pagues más de lo necesario y, en muchos casos, ahorrará muchas veces sus propios gastos. Los honorarios normales de un abogado al vender un inmueble son de 1.500 euros + IVA. Nosotros cubrimos este coste en el caso de un acuerdo de venta en exclusiva.
Certificado energético
Los certificados energéticos son obligatorios por ley y cuestan aprox. 200€ + IVA . Energisertifikatet utstedes av arkitekt og må ikke være eldre enn 10 år når boligen selges. Det er også kommet nytt krav fra EU om at innen 2030 må boligen tilfredsstille energiklasse E eller høyere, og innen 2033 må boligen ha energiklasse D eller høyere.
Certificado de residencia
La ley no exige una cédula de habitabilidad, pero es habitual que la pague el vendedor. La cédula de habitabilidad la expide un arquitecto y cuesta aprox. 250€ + IVA . Praksisen avhenger av kommunen boligen ligger i. Noen godkjenner for 5 år, andre for 10 år. Noen vannleverandører krever også dette sertifikatet for å tegne kontrakt og da må det stå i navnet til kjøper. En lokal arkitekt kjenner som regel den ulike praksisen i kommunene.
Certificado del condominio
La ley exige un certificado de condominio, que cuesta 50 euros. Si tu propiedad forma parte de un condominio, debes aportar pruebas de que no tienes deudas pendientes. ATENCIÓN: Si tienes deudas pendientes con el condominio y el comprador se financia con un banco, éste no completará la compra hasta que se haya pagado la deuda pendiente. Si el comprador se financia con fondos propios, también es una solución habitual que el importe adeudado sea retenido por un abogado en relación con el acuerdo y abonado al condominio en el cambio de titularidad.
Plusvalía
Normalmente entre 500 y 1000 euros, pero puede ser mucho mayor si se trata de una propiedad cara, la has tenido durante mucho tiempo y está situada en un municipio con impuestos elevados.
Calculadora de costes de venta
En nuestra calculadora para vender inmuebles en España, puedes calcular fácilmente una estimación de los gastos de venta en función del precio de venta de tu inmueble. Ponte en contacto con nosotros si quieres una valoración gratuita de tu inmueble y un cálculo exacto de los gastos de venta.
Calcular los costes de venta
Impuesto sobre la venta de inmuebles en España
En este apartado nos ocuparemos más detenidamente de los impuestos sobre la venta de inmuebles en España. Hay muchos factores que influyen en la cuantía de los impuestos que hay que pagar por la venta de un inmueble, pero es posible hacer una estimación.
¿Cuántos impuestos debes pagar?
Cuánto debes pagar depende de 3 condiciones:
- El valor fiscal de la parcela en el momento de la venta. Si tienes un piso o una casa adosada, se utiliza como base tu parte de la parcela de toda la cooperativa de viviendas.
- Cuántos años hace que eres propietario
- el municipio donde se encuentra la vivienda
Hay distintos métodos de cálculo y un abogado podrá ahorrarte grandes sumas si se utiliza el método correcto. También hay una sentencia del Tribunal Supremo del 28 de febrero de 2024 que establece que en muchos casos puedes solicitar la devolución de este impuesto, por ejemplo por ejemplo, si puedes demostrar que no has obtenido beneficios con la venta.
Impuesto sobre plusvalías en la venta de inmuebles
El impuesto sobre la plusvalía por la venta de un inmueble en España es el 19% de la ganancia obtenida por la venta. La fórmula para calcular el impuesto sobre la plusvalía es:
Precio de venta menos gastos de venta
Deducción del precio de compra incluidos gastos y mejoras
Ejemplo de impuesto sobre plusvalías:
Precio de compra de la propiedad incl. gastos y mejoras
250.000,00 € Precio de venta de la propiedad = 300.000,00 € Gastos de venta = 21.565 € Restantes = 278.435,00 €
Beneficio = 28.435 euros Impuesto 19% = 5.402,65 euros
Ganancia neta en la venta = 23.032,35 euros
Impuesto para no residentes del 3% del precio de venta
No residente significa que la persona no es residente en España a efectos fiscales y, por tanto, debe pagar impuestos en otro país. En España, la ley establece que si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo como depósito a la espera de que se calcule el impuesto sobre plusvalías. Si el impuesto de plusvalía es inferior al 3% del precio de venta, el vendedor puede solicitar su devolución. Ver ejemplo.
Ejemplo de devolución de impuestos para no residentes
En el ejemplo del impuesto sobre plusvalías, el impuesto real era de 5.402,65 euros sobre una ganancia de 28.435. El impuesto para no residentes del 3% del precio de venta de 300.000 euros es, en este caso, de9.000 euros y se paga antes de calcular el impuesto real sobre plusvalías. Como se ha pagado demasiado, se puede solicitar la devolución de la diferencia.
9.000 € – 5402,65 € = 3.597,35 €
Cuando vendes un inmueble con nosotros, nos encargamos de la solicitud de devolución del impuesto pagado de más.
Conclusión
Hay mucho que controlar cuando vendes tu casa, pero con un poco de preparación y el agente adecuado en tu equipo, es totalmente posible que sea una experiencia ordenada y positiva.
¿Estás pensando en vender tu inmueble y quieres nuestra ayuda? Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a empezar.
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