En los últimos años se han producido muchos cambios en la legislación que regula las propiedades de alquiler en la Comunidad Valenciana, incluidas zonas populares como Torrevieja, Orihuela Costa, Benidorm y Alicante. En este artículo, echamos un vistazo a lo que ha cambiado y qué requisitos se imponen ahora a las propiedades de alquiler.
¿Por qué hubo cambios legislativos para el alquiler?
El 7 de junio de 2018, la Comunidad Valenciana adoptó una serie de restricciones al alquiler de viviendas por periodos cortos de tiempo, lo que popularmente llamamos alquiler turístico. Esto se debió a que había un problema creciente con las viviendas turísticas ilegales que no pagaban impuestos y no cumplían los requisitos de una vivienda de alquiler. También influyó el creciente descontento de la población local de las zonas vulnerables, pero muchos creen que el factor decisivo fue la presión del sector hotelero.
La ley se redactó y aprobó en muy poco tiempo, y muchas viviendas tuvieron que solicitar su inscripción en el registro de propietarios, donde debían cumplir una amplia serie de requisitos. Se amenazó con imponer enormes multas tanto a los propietarios privados como a los profesionales, pero debido a la cantidad de alojamientos turísticos de propiedad privada y a la falta de inspectores, las autoridades se concentraron en los grandes portales.
Desde entonces, la ley se ha actualizado el 22 de enero de 2021 y, más recientemente, el 2 de agosto de 2024. Aquí nos centraremos en la última versión de la ley.
¿Cómo se solicita la inscripción en el registro de propietarios?
Ayudamos a todos nuestros clientes que lo deseen a solicitar una licencia de alquiler de viviendas. Sabemos qué municipios y zonas tienen restricciones, y si el alquiler es importante para ti, puedes estar seguro de que nuestros agentes no te ofrecerán viviendas donde no sea posible.
Solicitar la inclusión en el registro turístico es un proceso largo y, dependiendo del municipio, puede tardar más de un año en concederse. A fecha de hoy, diciembre de 2024, hay muy pocos municipios que permitan nuevas solicitudes. La inmensa mayoría de los municipios lo han congelado durante 2 años tras la entrada en vigor de la nueva ley, para resolver cómo abordar esta cuestión. Sabemos qué municipios, pregunta a tu agente inmobiliario
Los 10 cambios más importantes de la ley sobre la uteie
1. Sólo es posible alquilar un máximo de 10 días al mismo inquilino para alquileres de corta duración.
Todo el grupo se considera un solo inquilino, y debes registrar a todos los que estén en la vivienda. Entonces no será posible ampliar el periodo de alquiler firmando dos contratos de alquiler con dos personas distintas del mismo grupo.
El nuevo decreto considera alojamiento turístico las viviendas que se alquilan en su totalidad por un periodo inferior o igual a 10 días consecutivos. No está permitido alquilar habitaciones y no puedes alquilar sólo partes de la vivienda.
Las viviendas que se hayan reservado durante 11 días o más antes de la entrada en vigor de la decisión pueden mantener el contrato.
2. Debes tener autorización del condominio para alquilar
Durante varios años, ha habido incertidumbre sobre si las comunidades de propietarios tienen autoridad para prohibir los alquileres turísticos, ya que la Ley 7/2019 otorgaba a las comunidades de propietarios la facultad de restringir los alquileres turísticos. Esto dejaba margen a la interpretación sobre si restringir también significa prohibir, y en muchas comunidades de propietarios en las que utilizaron esta ley para prohibir los alquileres turísticos, se encontraron con la resistencia de los propietarios, que se negaron a cumplirla. Recientemente, el Tribunal Supremo español dictaminó el 3 de octubre de 2024 que las comunidades de propietarios tienen derecho a prohibir los alquileres si al menos el 60% de los vecinos votan a favor de ello, poniendo fin al caso.
Para inscribir tu vivienda en el registro de arrendadores, ahora debes tener un certificado de la asociación de la vivienda en el que conste que tu vivienda puede utilizarse para este tipo de alquiler.
3. Debes renovar tu inscripción en el registro de propietarios cada cinco años
Todas las viviendas turísticas deben estar inscritas en el registro de propietarios y tener un número de registro. Ahora este registro debe renovarse cada 5 años. No está claro exactamente cómo debe hacerse, pero cabe suponer que el nuevo registro no es tan extenso como un registro nuevo.
Además de renovar el registro cada cinco años, también hay que hacerlo cuando hay un nuevo propietario del inmueble.
Si alquilas tu vivienda durante más de 10 días en los periodos que las autoridades han definido como posibles para los alquileres turísticos, puedes perder tu inscripción en el registro de propietarios.
4. Debes obtener un certificado de residencia cada cinco años
En el plazo de 1 mes antes de que caduque tu inscripción, debes actualizar tu certificado de residencia. Puedes solicitarlo a un arquitecto. Una vez actualizado el certificado de residencia, el alquiler de la vivienda debe comenzar en el plazo de 2 meses.
5. Ubicación exacta y número de registro en toda la publicidad
Toda publicidad de la vivienda debe indicar claramente la ubicación exacta de la vivienda y el número de inscripción en el registro de propietarios. No hacerlo se considera una infracción grave.
Además, la placa con el número de registro debe estar claramente visible fuera o dentro de la puerta principal.
6. Prohibición de cajas fuertes con llave en la vía pública
Ahora está prohibido entregar llaves a los inquilinos utilizando cajas fuertes para llaves en la vía pública. Esto significa que si tu vivienda tiene la puerta principal orientada a una vía pública, no se puede instalar aquí.
7. Debes firmar un contrato de lavandería, cambio de sábanas y mantenimiento de la casa
La propiedad debe tener un contrato de servicio de limpieza y cambio de ropa de cama y de servicio y mantenimiento periódicos. No basta con nombrar a una persona o empresa que lo realice.
8. La vivienda debe estar claramente etiquetada con las normas del condominio
Las normas de la comunidad de propietarios deben estar claramente visibles en la vivienda. Esto se aplica a las normas del condominio, al uso de las instalaciones y a si el condominio permite mascotas.
Estas normas deben ser aceptadas y cumplidas por los inquilinos, y el propietario es responsable de asegurarse de que las conocen y las cumplen.
9. Servicio telefónico 24 horas e instrucciones de emergencia
Los alojamientos turísticos deben cumplir los requisitos de tamaño, ventilación e iluminación. También deben tener un plan de evacuación, instrucciones de emergencia en varios idiomas, una lista de números de teléfono de los servicios de emergencia y un servicio telefónico 24 horas.
10. Multas y responsabilidad
El decreto autoriza multas de hasta 600.000 euros. Alquilar sólo partes del inmueble o sobrevender el número de plazas se considera una infracción muy grave.
Además, se considerará muy grave no revelar el número de registro de la propiedad en la publicidad o la ubicación exacta de la propiedad.
Conclusión
La nueva ley regula los apartamentos turísticos con más precisión que antes, pero también te permite alquilar, por ejemplo, durante 2 semanas sin tener que inscribir la vivienda en el registro de propietarios. Si estás pensando en comprar una vivienda en la provincia de Alicante y quieres saber más sobre cómo alquilar legalmente, en Soleada Eiendom podemos ayudarte.
