Wetswijzigingen voor kortetermijnverhuur
Op 7 juni 2018 heeft de regio Valencia een aantal beperkingen aangenomen op het verhuren van woningen voor korte periodes, wat we in de volksmond toeristische verhuur noemen. Dit gebeurde omdat er een groeiend probleem was met illegale toeristische accommodaties die geen belasting betaalden en niet voldeden aan de eisen voor een huurwoning. Toenemende ontevredenheid onder de lokale bevolking in kwetsbare gebieden speelde ook een rol, maar velen geloven dat de druk van de hotelindustrie de doorslag gaf.
De wet werd in zeer korte tijd opgesteld en aangenomen en veel accommodaties moesten een aanvraag indienen voor inschrijving in het verhuurdersregister, waar ze aan een groot aantal eisen moesten voldoen. Er werd gedreigd met enorme boetes voor zowel particuliere als professionele verhuurders, maar vanwege de hoeveelheid toeristische accommodaties in particulier bezit en het gebrek aan inspecteurs, concentreerden de autoriteiten zich op de grote portals.
Sindsdien is de wet bijgewerkt op 22 januari 2021 en nu voor het laatst op 2 augustus 2024. Hier concentreren we ons op de laatste versie van de wet.
Hoe vraag je inschrijving in het verhuurdersregister aan?
We helpen al onze klanten die dat willen bij het aanvragen van een verhuurvergunning. We weten welke gemeenten en gebieden beperkingen hebben, en als verhuur belangrijk voor je is, kun je er zeker van zijn dat onze agenten je geen woningen zullen aanbieden waar dit niet mogelijk is.
Een aanvraag voor opname in het toeristenregister is een langdurig proces en kan, afhankelijk van de gemeente, meer dan een jaar in beslag nemen. Vanaf vandaag, december 2024, zijn er maar heel weinig gemeenten die nieuwe aanvragen toestaan. De overgrote meerderheid van de gemeenten heeft dit bevroren voor 2 jaar nadat de nieuwe wet van kracht werd, om uit te zoeken hoe ze hiermee om moeten gaan. Wij weten welke gemeenten, vraag het je makelaar
De 10 belangrijkste wijzigingen in de wet op uteie
1. Het is alleen mogelijk om maximaal 10 dagen aan dezelfde huurder te verhuren voor kortetermijnverhuur.
De hele groep wordt beschouwd als één huurder en je moet iedereen die in de woning verblijft inschrijven. Het is dan niet mogelijk om de huurperiode te verlengen door twee huurcontracten te tekenen met twee verschillende mensen in dezelfde groep.
Het nieuwe decreet beschouwt woningen die in hun geheel worden verhuurd voor een periode van minder dan of gelijk aan 10 opeenvolgende dagen als toeristische accommodatie. Het is niet toegestaan om kamers te verhuren en je kunt niet alleen delen van het pand verhuren.
Huizen die 11 dagen of langer gereserveerd waren voordat de beslissing van kracht werd, kunnen het contract behouden.
Dit betekent ook dat je voor 11 dagen of meer kunt verhuren zonder een vergunning aan te vragen. De woning moet echter wel voldoen aan de minimale eisen van de huurwet.
2. U moet toestemming hebben van het condominium om te verhuren
Jarenlang was er onzekerheid over de vraag of flatgebouwen de bevoegdheid hebben om toeristische verhuur te verbieden, aangezien wet 7/2019 flatgebouwen de bevoegdheid gaf om toeristische verhuur te beperken. Dit liet ruimte voor interpretatie over de vraag of beperken ook verbieden betekent, en in veel condominiums waar ze deze wet gebruikten om toeristische verhuur te verbieden, stuitten ze op weerstand van verhuurders die weigerden zich eraan te houden. Onlangs oordeelde het Spaanse Hooggerechtshof op 3 oktober 2024 dat flatgebouwen het recht hebben om verhuur te verbieden als ten minste 60% van de buren vóór stemt, waarmee een einde kwam aan deze zaak.
Om je woning in het verhuurdersregister in te schrijven, moet je nu een certificaat van de woningcorporatie hebben waarin staat dat je woning voor dit type verhuur kan worden gebruikt.
3. Je moet je inschrijving in het verhuurdersregister elke vijf jaar vernieuwen
Alle toeristenwoningen moeten geregistreerd staan in het verhuurdersregister en een registratienummer hebben. Deze registratie moet nu elke 5 jaar vernieuwd worden. Het is niet duidelijk hoe dit precies moet, maar er kan worden aangenomen dat de herregistratie niet zo uitgebreid is als een nieuwe registratie.
Naast het om de vijf jaar vernieuwen van de registratie, moet dit ook gebeuren als er een nieuwe eigenaar van het pand is.
Als je je woning voor meer dan 10 dagen verhuurt tijdens de periodes die de autoriteiten hebben gedefinieerd als mogelijk voor toeristische verhuur, kun je je registratie in het verhuurdersregister verliezen.
4. Je moet elke vijf jaar een verblijfsvergunning aanvragen
Binnen 1 maand voordat je inschrijving verloopt, moet je je bewijs van woonplaats bijwerken. Dit kun je bestellen bij een architect. Nadat het wooncertificaat is bijgewerkt, moet de verhuur van de woning binnen 2 maanden beginnen.
5. Exacte locatie en registratienummer in alle reclame
Alle reclame voor het pand moet duidelijk de exacte locatie van het pand en het registratienummer in het verhuurdersregister vermelden. Als je dit niet doet, wordt dit beschouwd als een ernstige overtreding.
Bovendien moet de plaquette met het registratienummer duidelijk zichtbaar zijn aan de buiten- of binnenkant van de voordeur.
6. Verbod op sleutelkluizen op de openbare weg
Het is nu verboden om sleutels uit te delen aan huurders met sleutelkluisjes op de openbare weg. Dit betekent dat als de voordeur van je woning naar de openbare weg is gericht, deze hier niet mag worden geïnstalleerd.
7. Je moet een contract tekenen voor het wassen, verschonen van linnengoed en het onderhoud van het huis
De woning moet een contract hebben voor schoonmaakservice en verschoning van beddengoed en regelmatige service en onderhoud. Het is niet genoeg om alleen maar een persoon of bedrijf te noemen dat dit realiseert.
8. De woning moet duidelijk gelabeld zijn met de regels voor het condominium
De regels van het condominium moeten duidelijk zichtbaar zijn in de woning. Dit geldt voor de regels van het condominium, het gebruik van installaties en of het condominium huisdieren toestaat.
Deze regels moeten worden aanvaard en nageleefd door de huurders en de verhuurder moet ervoor zorgen dat ze de regels kennen en naleven.
9. 24-uurs telefoondienst en instructies voor noodgevallen
Toeristische accommodaties moeten voldoen aan de eisen voor grootte, ventilatie en verlichting. Ze moeten ook een evacuatieplan hebben, noodinstructies in verschillende talen, een lijst met telefoonnummers voor hulpdiensten en een 24-uurs telefoondienst.
10. Boetes en aansprakelijkheid
Het decreet staat boetes tot 600.000 euro toe. Het verhuren van slechts een deel van het pand of het oververkopen van het aantal plaatsen wordt beschouwd als een zeer ernstige overtreding.
Bovendien wordt het als zeer ernstig beschouwd om het registratienummer van het pand of de exacte locatie van het pand niet bekend te maken in advertenties.
Conclusie
De nieuwe wet regelt toeristische appartementen nauwkeuriger dan voorheen, maar staat ook toe dat je 11 dagen of langer verhuurt zonder dat je de woning hoeft te registreren in het verhuurdersregister. Als je overweegt om een huis te kopen in de provincie Alicante en je wilt meer weten over hoe je legaal kunt verhuren, dan is dit iets waar wij van Soleada Real Estate je mee kunnen helpen.
Veelgestelde vragen
Zijn er nieuwe regels voor verhuur in Spanje?
In de regio Valencia, met inbegrip van de provincie Alicante waar Soleada Real Estate actief is, werd op 2 augustus 2024 een update van de huurwet ingevoerd.
Heeft de nieuwe huurwet invloed op lange termijn verhuur in Spanje?
Over het algemeen kun je je woning verhuren voor zo kort of zo lang als je wilt, maar de nieuwe toerismewet van 2 augustus 2024 in de Comunidad Valenciana stelt duidelijk dat 10 dagen of minder onder deze wet vallen. Dit betekent dat je 11 dagen of langer kunt verhuren zonder een verhuurvergunning aan te vragen.
Hoeveel dagen kan ik mijn woning verhuren in Spanje?
Je kunt 11 dagen of meer verhuren zonder een verhuurvergunning. Als je 10 dagen of minder verhuurt, moet je een verhuurvergunning aanvragen.
Hoe vraag ik een huurvergunning aan in Spanje?
Om een huurvergunning aan te vragen, moet je een aanvraag indienen om te worden ingeschreven in het verhuurregister van de Comunidad Valenciana. Om de aanvraag toegewezen te krijgen, moet je eerst goedkeuring hebben van de gemeente en het condominium. De gemeente zal vragen om een bijgewerkt bewijs van verblijf. We raden aan een advocaat in te schakelen om een huurvergunning aan te vragen
Heb ik toestemming nodig van het condominium om in Spanje te verhuren?
Ja, dat klopt. Op 3 oktober 2024 oordeelde het Hooggerechtshof met een meerderheid van 60% dat flatgebouwen het recht hebben om verhuur voor een verblijf van 10 dagen of minder, de zogenaamde toeristische verhuur, te verbieden.
Kan ik verhuren tijdens de aanvraagperiode voor een toeristenvergunning in Spanje?
Nee, je kunt niet voor 10 of minder dagen verhuren zonder een goedgekeurde aanvraag.
Wat is een verblijfsvergunning
Een “cedula de habitabilidad” is een certificaat dat wordt afgegeven door een architect en waarin staat hoe het huis is gebouwd, hoe groot de kamers zijn en of het voldoet aan de eisen van de huisvestingswet.
