Det har skjedd mange forandringer i lovverket de siste årene som regulerer utleie i Valenciaregionen, hvor vi finner populære områder som Torrevieja, Orihuela Costa , Benidorm og Alicante. I denne artikkelen ser vi på hva som har endret seg og hvilke krav det nå stilles til utleieboliger.

Hvorfor kom det lovendringer for utleie?

Valenciaregionen vedtok den 7.juni 2018 en rekke innskjerpinger på utleie av boliger i korte tidsrom, det som vi populært kaller turistutleie. Dette skjedde fordi det var et økende problem med ulovlige turistboliger som ikke betalte skatt og heller ikke tilfredsstilte kravene til en utleiebolig. Økt misnøye blant lokalbefolkningen i utsatte områder veide også tungt, men det mange mener var utslagsgivende var press fra hotellbransjen.

Loven ble utarbeidet og vedtatt på svært kort tid og mange boliger ble pålagt å søke om innskriving i utleieregisteret, hvor man måtte tilfredsstille en lang rekke krav. Det ble truet med enorme bøter til både private og profesionelle, men på grunn av mengden med privateide turistboliger og mangel på inspektører, så konsentrerte myndighetene seg om de store portalene.

Siden den gang har loven blitt oppdatert den 22 januar 2021 og nå senest den 2 august 2024. Vi skal her konsentrere oss om den siste utgaven av loven.

Hvordan søker man om innskriving i utleieregisteret?

Vi hjelper alle våre kunder som ønsker dette, å søke om lisens for utleie av bolig. Vi vet hvilke kommuner og områder det er lagt inn restriksjoner, og hvis utleie for deg er viktig så skal du være trygg på at våre meglere ikke tilbyr deg boliger hvor dette ikke er mulig.

Å søke om innskriving i turistregisteret er en omstendelig prosess og avhengig av kommune så kan dette ta godt over ett år å få innvilget. Per i dag, desember 2024, så er det svært få kommuner som tillater nye søknader. De aller fleste kommunene har fryst dette i 2 år etter at den nye loven tredte i kraft, for å utrede hvordan de skal takle dette. Vi vet hvilke kommuner, spør din eiendomsmegler

De 10 viktigste forandringene i lov om uteie

1. Det er kun anledning til å leie ut maksimalt 10 dager til samme leietaker ved korttidstuleie

Med leietaker anses hele gruppen som en leietaker og man må uansett registrere alle som befinner seg i boligen. Det vil da ikke være mulig å forlenge leieperioden ved å skrive to leiekontrakter med to forskjellige personer i samme gruppe.

Det nye dekretet anser som turistboliger de eiendommer som leies ut i sin helhet for en periode på mindre eller lik 10 sammenhengende dager. Det gis ikke anledning til å leie ut rom og du kan ikke leie ut kun deler av boligen.

Boliger som har vært reservert i 11 dager eller flere før vedtaket trådte i kraft, kan opprettholde kontrakten.

2. Du må ha godkjennelse fra sameiet for å leie ut

Det har i flere år hersket usikkerhet om sameiene har kompetanse til å kunne forby turistutleie, siden lov 7/2019 ga sameier makt til å begrense turistutleie. Det åpnet da for tolkning om begrense også betyr at de kan forby, og i mange sameier hvor de brukte denne loven til å forby turistutleie møtte de motstand fra utleiere som nektet å innrette seg. Her ble det nylig avsagt en kjennelse i høyesterett i Spania, den 3 oktober 2024, som sier at sameier har anledning til å forby utleie hvis minimum 60% av naboene stemmer for dette og da ble det satt punktum for den saken.

For å kunne registrere boligen i utleieregisteret må du nå ha et sertifikat fra sameiet som sier at din bolig kan brukes til denne typen utleie.

3. Du må fornye innskrivingen i utleieregisteret hvert femte år

Alle turistboliger må være registrert i utleieregisteret og ha et registreringsnummer. Denne registreringen må nå fornyes hvert 5.år. Det er ikke klart nøyaktig hvordan dette skal skje, men man kan anta at det ikke er like omfattende å skrive inn på nytt som en nyregistrering.

I tillegg til å fornye registreringen hvert femte år så må dette også gjøres når det er en ny eier av boligen.

Hvis du leier ut boligen i mer enn 10 dager i de periodene som myndighetene har definert som mulig å drive turistutleie, kan du miste innskrivingen i utleieregistreret.

4. Du må innhente bostedssertifikat hvert femte år

Innen 1 måned før innskrivingen går ut på dato må du oppdatere bostedssertifikatet. Dette kan bestilles hos en arkitekt. Etter bostedssertifikatet har blitt oppdatert må utleie av boligen starte innen 2 måneder.

5. Eksakt plassering og registreringsnummer i all annonsering

I all annonsering av boligen må det komme klart fram den eksakte plasseringen av boligen og registreringsnummeret i utleieregisteret. Å ikke oppgi dette anses som et alvorlig brudd.

Videre må plaketten med registreringsnummeret være godt synlig enten utenfor eller innenfor inngangsdøren.

6. Forbud mot nøkkelsafer mot offentlig vei

Det er nå forbudt å utlevere nøkler til leietakere ved bruk av nøkkelsafer i offentlig vei. Det vil si at hvis boligen din har inngangsdøren sin ut mot en offentlig vei, kan ikke denne monteres her.

7. Du må tegne kontrakt på vask, bytte av sengetøy og vedlikehold av boligen

Boligen må ha kontrakt på rengjøringsservice og bytte av sengetøy og jevnlig service og vedlikehold. Det er ikke nok å kun oppgi en person eller et firma som realiserer dette.

8. Boligen må være klart merket med regler for sameiet

I boligen må reglene for sameiet være godt synlige. Dette gjelder reglene i sameiet, bruken av installasjoner og om sameiet tillater husdyr.

Disse reglene må godtas og følges av leietakere og utleier er ansvarlig for at de kjenner reglene og etterfølger disse.

9. Døgnåpen telefontjeneste og nødinstrukser

Turistboliger må oppfylle krav til størrelse, ventilasjon og belysning. De må også ha en evakueringsplan, en nødinstruks på flere språk, liste med telefonnummer til nødtjenester og døgnåpen telefontjeneste.

10. Bøter og ansvar

Dekretet gir anledning til bøter på inntil 600000 euro. Å leie ut kun deler av boligen eller oversalg av antall plasser anses som en svært alvorlig overtredelse.

Videre vil det bli ansett som svært alvorlig å ikke opplyse om boligens registreringsnummer i annonsering eller boligens nøyaktige plassering.

Avslutning

Den nye loven regulerer turistleiligheter mer presist enn før, men det åpner også for at man kan leie ut f.eks i 2 uker uten å måtte registrere boligen i utleieregisteret. Om du vurderer å kjøpe bolig i Alicanteprovinsen og du ønsker å vite mer om hvordan du kan leie ut lovlig, er dette noe vi i Soleada Eiendom kan hjelpe deg med.